금리 인상에 내 집 마련 ‘한숨’… 모기지 대출 전략은

내 집 마련을 계획하는 실수요자를 중심으로 부동산 시장이 술렁거리고 있다. 대출 금리가 고공행진을 하고 있어서다.

대출 금리 상승 속도는 올 들어 가팔라지고 있다. 캐나다 중앙은행은 올해 들어서만 3차례의 금리 인상을 단행했고, 시중 금리 역시 일제히 올랐기 때문이다. 당분간 이런 금리 상승세는 불가피한 실정이다. 중앙은행이 물가 상승을 이유로 한 긴축을 단행하기 위해 앞으로도 추가 금리 인상을 예고한 상태다.

수요자 입장에선 모기지 대출을 명확히 이해하고 장단점을 따져 자신에게 맞는 대출 유형을 선택하는게 중요해졌다. 정욱 헌팅턴 크로스 모기지(Huntington Cross Mortgage) 대표로부터  모기지 대출의 전망과 조언을 들었다.



◇ 고금리 기조에 실수요자 중심 시장으로

금리 인상이 계속되면서 시중은행의 추가적인 금리 인상도 이어지고 있다. 모기지 이자율의 기준이 되는 프라임 레이트(prime rate)가 현재 기준 대부분 3.7%인데, 5%까지 오를 것이라는 전망들이 나오고 있다. 이런 고금리 기조는 앞으로 2년 동안 지속될 것으로 보여지며, 이에 따라 부동산 시장이 실수요자 중심으로 시장이 변화할 것으로 예상된다.
이런 고금리 상황에서 실거주를 목적으로 할 내집 마련이 목표라면 모기지 대출을 장기적으로 바라봐야 한다. 본인의 소득을 바탕으로 모기지 대출 한도를 확인하고 이율이 가장 낮은 A 렌더(A lender)를 선택하는 것을 전제로 모기지 대출 계획을 세우는 것이 중요하다.


◇ 소득 조건 살펴 낮은 금리 선택해야

모기지 대출을 받을 때 가장 중요한 것은 소득이다. 과거에는 다운페이먼트 금액이 많을 경우에는 대출 승인이 되는 경우도 있었으나, 현재는 소득 증명이 안되면 매수 총액의 50%를 다운페이하더라도 대출이 거절될 수 있다.
소득 증명은 캐나다 국세청(CRA)에 보고된 것을 기준으로 하며, 소득이 적을 수록 대출 한도는 감소한다. 대출 한도를 맞추기 위해서는 이율이 A렌더보다 상대적으로 높은 B렌더나 C렌더를 통해 모기지 대출을 받는 방법이 있다.
다만, 소득에 포함할 수 있는 모든 항목을 포함했는지 따져볼 필요가 있다. 예를 들어, 캐나다 차일드 베네핏(CCB), 임대 소득 등 일반적인 근로 소득 외에 소득으로 포함시킬 수 있는 부분이 있으니 확인해보는 것이 좋다.
또 자영업자인 경우 국세청에 보고한 소득이 적더라도 사업체 계좌 내역을 기준으로 모기지 대출을 승인 받을 수 있다. 이때 사업체의 수익(profit)과 누적된 수익(retained earning)을 기준으로 모기지 대출 심사를 받게 된다.


◇ 신규 분양·투자 위한 부동산 매수

신규 분양의 경우는 기본적인 거주형 모기지 대출과 동일하다. 주의할 점은 신규 분양에 대한 모기지 대출을 준비하고 있다면 완공 시점을 기준으로 계획을 세워야 한다는 점이다. 완공 시점이 몇 년 후라면 현 시점의 이자율을 대입해 계획을 세우는 것은 다소 위험할 수 있다. 완공 시점을 기준으로 한 예상 소득과 매수금의 최소 35%의 다운페이 자금 확보를 염두해 모기지 대출 계획을 세우는 것이 바람직하다.
실제 거주하는 것이 아니고 월세 수익을 위한 투자 목적으로 주택을 구매하는 경우에는 시장의 월세 동향을 확인하는 것이 가장 우선되어야 한다. 시장의 월세가 실제로 소득으로 발생할 월세과 부합한지를 확인하고, 모기지 대출을 받더라도 이를 통해 수익이 발생 할 수 있는지 꼼꼼히 따져 보는 것이 중요하다.
한편 사업용(commercial) 부동산의 경우에는 구매자의 사용 면적이 50%가 아닌 경우에는 모기지 심사는 100% 월세 소득으로만 계산되기 때문에 주의한다. 매매가의 40% 정도의 다운페이먼트가 가능한 범위에서 고려하는 것이 좋다.



▶헌팅턴 크로스 모기지(Huntington Cross Mortgage)는 BC주와 온타리오주를 중심으로 residential 과 commercial 부동산에 대한 컨설팅 서비스를 제공하고 있다. 현재 50명이 넘는 에이전트가 소속되어 활동하고 있으며, 이 가운데 80%가 한인이다. A, B, C 렌더를 통한 모든 모기지 대출 컨설팅은 물론 자체 캐피탈 회사 또는 전문 캐피털 기관을 통한 대출 서비스도 제공한다.