“최근 저이자 모기지 고객 갱신 때 충격 커”

“최근 저이자 모기지 고객 갱신 때 충격 커”

“뱅크 오브 캐나다 2025/2026년 모기지 이자 4.5% 전망”
캐나다 30%는 변동 이자율 사용…전국 가정의 10% 규모


캐나다 부동산 시장의 ‘순풍’ 역할을 해왔던 저이자. 그렇지만 이 같은 흐름이 바뀌고 있다고 베터드웰링(betterdwelling.com)이 BMO의 최근 보고서를 인용, 전했다. 지난 30년간 캐나다 부동산 시장이 손쉽게 오름세를 보였지만 이 같은 흐름도 끝나고 있다는 분석이다.

한마디로 앞으로 모기지를 갱신하는 고객들의 입장에서 볼 때, 대출고객들은 갱신할 때 지난 1980년대 이후 가장 큰 폭의 상승세를 맛 보게 된다는 것. 실제 뱅크 오브 캐나다도 최근 낮은 이자율로 모기지 대출을 받은 고객들에게 갱신할 경우의 ‘페이먼트 상승’에 대한 경고를 보내고 있다.

캐나다 중앙은행은 최근 재정 시스템 리뷰(Financial System Review)를 내놓았다. 이 자료에 따르면 캐나다에서는 3명 가운데 2명이 홈오너들이다. 그리고 절반은 주택을 바로 소유할 수 있었고 나머지는 모기지 대출을 안고 있다. 대출 고객 가운데 70%의 다수는 고정 이자율을 사용하고 있다. 다행스러운 점은 갑작스러운 기준금리 인상에 즉각적으로 영향을 받지는 않는다는 점이다. 하지만 나머지 30%는 변동 이자율을 사용하고 있다. 이는 캐나다 전체 가정의 10% 정도를 차지하고 있다.



이 보고서는 “팬데믹 기간 동안 자신의 소득과 비교할 때 비교적 큰 대출을 받은 고객들이 늘었다. 그것도 변동 이자율로 상환기간을 25년 이상을 사용했다. 그리고 우리 모델은 부채가 큰 가정들은 이 기간 동안 유동성 자산이 조금밖에 늘어나지 않았다는 점을 보여준다”고 설명했다.

실질적으로 모기지 이자율이 바로 재정적 위험요소라는 것이다. 캐나다 가정은 저이자율 때문에 자신들의 빚을 관리해나올 수 있었다. 그런데 나중에 모기지 갱신에서 높은 이자율을 받게 된다면 부채 서비스 비용이 곧장 오르게 되는 구조이다. 즉 최근 저이자로 대출을 받은 고객들이 큰 위험을 겪게 되는 이유라는 것이다.

덧붙여 뱅크 오브 캐나다는 오는 2025/2026년에 모기지 이자율이 4.5%로 오를 수 있다고 내다보고 있다는 것. 이 같은 수준이 된다면 모기지 페이먼트 상승세가 24%~45%까지 커질 수 있는 상황이다.

캐나다 중앙은행에 따르면 주택 가격은 평균적으로 팬데믹이 시작한 이후 50% 정도 올랐다고 평가했다. 캐나다가 좀더 정산적 활동 수준과 이자율 상승세로 돌아서게 된다면 자연히 주택 시장도 둔화될 수 있다. 이곳 보고서는 “최근 데이터는 모든 시장에서 정점과 비교할 때 전년대비 하락세를 보이고 있음을 보여준다.  일부 시장은 최근에서야 하락세를 보이고 있다”고 설명했다.

한편 현재 캐나다 금융 체계에서 가장 위협적인 요소는 모두 6개. 먼저 캐나다 가정마다 높은 부채 수준이다. 다음으로는 높은 주택 가격. 일부 기업들의 부채 의존성. 공급에 비해 시장 수요에 대한 잠재적 수요가 높다는 점. 법인화 되지 않은 사업체에 대한 사이버 공격 위험. 기후 관련 위험성에 노출된 자산들의 가격 책정 오류 등이다.